Ladenflächen: Preise explodieren, Gründer verzweifeln

Gründer müssen mit hohen Kosten rechnen, wenn sie sich mit ihrem neuen Unternehmen auf dem Markt behaupten wollen. Doch die steigenden Mieten für Ladenflächen lassen so manchen Traum von der Selbstständigkeit platzen.

Kosten für Ladenflächen: Nur ein Kostenpunkt für Gründer

Gründer wissen in der Regel, was auf sie zukommt. Sie kalkulieren die Anschaffungen für Maschinen und Anlagen, für Arbeitsmaterialien und für die Büroausstattung. Auch Ladenflächen schlagen zu Buche, dies aber immer häufiger deutlich stärker als vorgesehen.

Der Grund: Die Gewerbemieten explodieren nach wie vor, und auch wenn sich in manchen Städten eine Stagnation abzeichnet, so sind die gefragten Lagen der deutschen Metropolen doch immer noch teuer und werden stetig teurer.

Dies kann das Vorhaben „Existenzgründung“ bereits nach wenigen Monaten wieder ins Kippen bringen, weil sich der Gründer aufgrund niedriger Einnahmen die hohen Mieten einfach nicht leisten kann.

Wer Ladenflächen in deutschen Großstädten mieten möchte, muss dabei verschiedene Kostenfaktoren kalkulieren:

• erste Miete
• Mietkaution
• Courtage für den Makler

Die Courtage, die für den Makler zu zahlen ist, kann auch noch Mehrwertsteuer enthalten und wird damit noch um einiges teurer. Dieses Geld konnte der Gründer jedoch nicht vorab erwirtschaften, er muss es also als vorweggenommene Betriebsausgabe verbuchen. Leider gibt es für Gewerbemieten keine Deckelung, wie es bei Wohnimmobilien der Fall ist.

Gründer müssen mit hohen Kosten rechnen, wenn sie sich mit ihrem neuen Unternehmen auf dem Markt behaupten wollen. (Fotolizenz-Shutterstock: _F8 studio)

Drastische Steigerung der Ladenmieten

Betrachtet man einen Zeitraum ab ca. 2014, so sind hier die Ladenflächen in den sechs größten Städten Deutschlands um bis zu 52 Prozent gestiegen. Vor allem die 1b-Lagen sind hier besonders deutlich hervorzuheben, die Preise für Gewerbeimmobilien gewerblicher Nutzer stiegen hier noch stärker als bei 1a-Lagen an. Als 1b-Lagen werden die Gewerbeimmobilien bezeichnet, die sich nicht unmittelbar an große Einkaufsstraßen angrenzend befinden.

Die Städte, in denen das der Fall war, sind:

• Berlin
• Hamburg
• München
• Frankfurt am Main
• Köln
• Düsseldorf

Die Mieten der Ladenflächen in 1b-Lagen sind in den großen Städten um rund 13 Prozent gestiegen, so die Aussage des Wirtschaftsministeriums bei einer diesbezüglichen Nachfrage für den Zeitraum von 2014 bis 2018. Kleine Ladenflächen sind etwas weniger stark gestiegen, hier sind aktuelle Preise für derartige Objekte nur um rund 10 Prozent höher. Die Steigerungsfähigkeit bei 1b-Lagen ist noch um einiges höher, denn 1a-Lagen haben bereits utopisch hohe Mieten erreicht. Demzufolge ist dort der Anstieg der Gewerbemieten auch nur klein, durchschnittlich sind die Preise um 2,5 Prozent angestiegen.

Es scheint, als könnten 1b-Lagen zu den 1a-Lagen aufschließen, was sicherlich das Aus für viele Selbstständige und vor allem für Existenzgründer wäre, die eine gute Lage für ihr Unternehmen gesucht hatten. Wer nun auf die Suche gehen will und neue Objekte für sein Gewerbe finden muss, sieht sich den überall höheren Preisen gegenüber.

Doch auch in kleineren Gemeinden, die weitab von begehrten 1a-Lagen sind, lassen sich die Angebote für Immobilien nicht mehr mit denen von vor einigen Jahren vergleichen. Die Gewerbemieten sind dort ebenfalls um rund 21 Prozent gestiegen, wobei der gleiche Zeitraum zwischen 2014 und 2018 zugrunde gelegt wird. Größere Ladenflächen sind dort aber deutlich teurer geworden, der Preisanstieg beträgt dafür durchschnittlich 27 Prozent. Der Quadratmeter kann in größeren Gemeinden mit etwas mehr als 27 Euro zu Buche schlagen.

Es ist ein Fakt, dass die Ladenmieten steigen. Interessant ist dabei, dass es derartige Unterschiede gibt: Die Mieten steigen nicht überall in gleichem Maße an. (Fotolizenz-shutterstock:_GaudiLab)

Darum steigen die Mieten für Ladenflächen

Es ist ein Fakt, dass die Ladenmieten steigen. Interessant ist dabei, dass es derartige Unterschiede gibt: Die Mieten steigen nicht überall in gleichem Maße an. Berlin wird gern als „jenseits von Gut und Böse“ bezeichnet, was die Preise für Ladenflächen angeht, doch auch andere Städte sind für Existenzgründer in diesem Punkt kaum noch interessant. Woran liegt das?

Gründe für den Anstieg der Mieten sind die allgemein gestiegenen Werte für Immobilien, welche sich in guten Lagen befinden. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank bleibt Jahr für Jahr gewohnt locker, die Konsumnachfrage wächst. Gewerbemieten sind nicht gedeckelt: Ist die Nachfrage höher als die Angebote, ziehen die Preise kräftig an. Der Vermieter kann die Mietpreise für Ladenflächen praktisch völlig frei verhandeln.

Mittlerweile fordern Politiker, dass es auch für Ladenmieten eine Deckelung gibt und dass der Gewerbemietspiegel nicht mehr nur loses Gerede bleibt. Außerdem sollten Mindestlaufzeiten für Mietverträge zu vereinbaren sein, damit die Existenzgründer einen festen Preis zum Kalkulieren hätten. Sie werden von Mieterhöhungen überrascht und sind in der Folge häufig nicht mehr in der Lage, diese Mieten zu zahlen.

Andere Gewerberäume sind nicht günstiger, was bleibt, ist nur die Aufgabe des Geschäfts oder der Wegzug aus dieser Region. Mit Letzterem ist aber auch ein Schwund an Kunden verbunden, was ebenfalls das Aus für das junge Unternehmen bedeuten kann.

Video: Gewerberaummietvertrag | Was ist beim Abschluss zu beachten?

Berlin als schlechtes Beispiel

Längst hat Berlin in puncto Mieten für Ladenflächen andere Städte überholt und sich an die Spitze der teuersten Städte gesetzt. Nicht einmal Frankfurt am Main und Hamburg konnten da mithalten! Einst wollte niemand nach Kreuzberg, heute gehören die Räume in den Gewerbehöfen zu den begehrten 1a-Lagen. Schlesische Straße und Oranienstraße sind begehrt und so hochpreisig, dass sie für Gründer kaum noch infrage kommen. Angebote für Mietflächen sind knapp, daher werden höhere Preise immer noch akzeptiert. Die Mietpreissteigerungen gestalten sich wie folgt:

• Friedrichshain-Kreuzberg
  Hier sind die Steigerungen am höchsten, jährlich wird von einem Plus von mehr als 15 Prozent ausgegangen.
• Mitte
  Jedes Jahr steigen die Preise für Ladenflächen um ca. 11 Prozent.
• Charlottenburg-Wilmersdorf
  Die jährlichen Steigerungsraten liegen immerhin noch bei knapp acht Prozent.
• Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg
  Die Wachstumsraten sind gering und liegen bei nur rund einem Prozent.

Früher einmal wurden die meisten Gewerbeflächen an Handwerker vermietet, vor allem die Immobilien, die sich nicht direkt in der Innenstadt befanden. Heute hingegen gehen Experten davon aus, dass jeder dritte Quadratmeter Gewerbefläche durch Digitalunternehmen gemietet wird. Rund neun Prozent davon sind Gründer. Diese Firmen werden gern in der Innenstadt aufgebaut, denn immerhin lassen sich hier Wohnen und Arbeiten perfekt miteinander verbinden.

Für Handwerker sieht es entsprechend schlecht aus, auch wenn es bislang noch bezahlbare Alternativen gäbe. Insgesamt ergibt sich aber für Berlin eine überproportionale Steigerungsrate bei den Preisen für Ladenflächen. Im Jahr 2015 war Hamburg noch führend, damals lagen die Spitzenwerte für Gewerbeimmobilien bei 24 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Halbjahr 2019 hingegen waren die Preise bereits auf mehr als 36 Euro geklettert.

München kann dies noch übertrumpfen, wenn auch nur gering (37 Euro je Quadratmeter), auch Frankfurt am Main ist mit 40 Euro pro Quadratmeter nur knapp darüber. Allerdings steigen in Berlin die Preise für Immobilien weiter, während in den anderen Großstädten Deutschlands eine Stagnation oder teilweise sogar ein Fallen der Preise zu verzeichnen ist.

Infografik: ladenmieten in deutschen Großstädten. Entwicklung der Quadratmeterpreise in den Jahren von 2008 bis 2016.

Chancen für Gründer in anderen Städten?

Der aktuelle Leerstand an Ladenflächen befindet sich in Berlin auf einem historischen Tiefstand, denn nur rund 1,5 Prozent der Gewerbeimmobilien stehen leer. Wer hier etwas finden will, muss lange suchen oder die sehr hohen Preise akzeptieren. Ein Sprecher der Industrie- und Handelskammer Berlin sagte, dass nur eine planerische Sicherheit bei den Gewerbeflächen Entlastung bringen könne. Außerdem müsse so schnell wie möglich zusätzliches Neubaupotenzial geschaffen werden.

Von einer Mietpreisbremse für Gewerberäume in Berlin spricht er allerdings nicht. Außerdem sollten eher die Flächenreserven im Bestand angegangen werden, neue Standorte zu erschließen ist nicht in Planung. Schätzungen zufolge bringen die Gewerbeflächenreserven zwischen 100.000 und 150.000 Quadratmeter zusätzlich. Ein Tropfen auf den heißen Stein, denn der Bedarf liegt Schätzungen zufolge rund zehnmal so hoch.

Wer ein Büro finden möchte, sucht somit vielleicht in anderen Städten, denn aktuelle Höchstmieten für 1a-Lagen sind im letzten Jahr außer in Berlin nur noch in Düsseldorf, Bonn, Flensburg und Frankfurt gestiegen. Auch in Österreich sowie in der Schweiz stagnieren die Ladenmieten oder sind bereits leicht rückläufig.

Auffällig ist aber, dass nicht mehr alle Einnahmen auf der gemieteten Fläche erwirtschaftet werden, denn vor allem digitale Vertriebsstrategien stehen im Fokus. Die Folge: Mieter wollen weniger Geld für Büro und Ladenflächen zahlen, teilweise werden auch kürzere Vertragsbindungen gefordert. Dies setzt die Vermieter von Ladenflächen massiv unter Druck. Gewerbetreibende vergleichen die Preise und wählen den Vermieter mit der niedrigeren Miete.

Nur wenige Suchende sind genau auf einen Standort festgelegt. Ist die Nachfrage allerdings größer als die Zahl der vorliegenden Angebote, sind es die Gewerbetreibenden und die Existenzgründer, die unter Druck stehen. Sie haben die Wahl, den vorgelegten Mietvertrag zu unterzeichnen und aktuelle Preise zu akzeptieren oder sich eben woanders etwas zu suchen.

Wer nun aber sein Unternehmen genau am Standort xy gründen möchte, weil eine Analyse hier das größte Umsatzpotenzial ergeben hat, muss sich entscheiden: Auf einen anderen Standort umschwenken oder den hohen Mietpreis für Büro und Ladenflächen hinnehmen, dabei aber nicht wissen, wie die Miete finanziert werden soll?

Die sichere Einnahmequelle ist für viele Vermieter interessanter als eine kurzfristige Erhöhung, die schlimmstenfalls im Leerstand dank der damit erzielten Insolvenz des Mieters endet. Das Gespräch ist zu suchen, noch ehe die ersten Mietzahlungen aufgelaufen sind! (Fotolizenz- shutterstock_ASDF_MEDIA )

Was tun, wenn die Miete zu hoch ist?

Anders als eine Privatperson kann ein Gewerbetreibender meist nicht einfach sagen, dass er die Miete für seine Ladenflächen kündigt. Immerhin ist er auf seinen Standort angewiesen. Doch was ist, wenn die Miete zu hoch ist und der Mietvertrag eine Mindestlaufzeit vorgeschrieben hat? Es gilt, eine Lösung zu finden, wenn die Insolvenz abgewendet werden soll.

Die Suche nach Kosteneinsparungen muss einer der ersten Schritte sein, direkt danach oder parallel muss ein Gespräch mit dem Vermieter erfolgen. Hierbei muss geklärt werden, ob es die Möglichkeit gibt, die Mieten pro Monat zu reduzieren. Manche Vermieter nehmen eine angekündigte Erhöhung zurück oder senken die bestehende Miete, wenn dafür eine Verlängerung des Mietvertrags angeboten wird.

Die sichere Einnahmequelle ist für viele Vermieter interessanter als eine kurzfristige Erhöhung, die schlimmstenfalls im Leerstand dank der damit erzielten Insolvenz des Mieters endet. Das Gespräch ist zu suchen, noch ehe die ersten Mietzahlungen aufgelaufen sind!

Eventuell kann es sinnvoll sein, einen Teil von Büro oder Ladenflächen unterzuvermieten. Gerade in Digitalunternehmen kann vielleicht ein Arbeitsplatz vermietet werden, sodass die eigenen Einnahmen pro Monat erhöht werden und die Mietzahlungen leichter fallen. Dennoch: Angesichts der ständig steigenden Preise wird es auch in Zukunft für Gründer immer schwerer, die nötigen Immobilien zu finden und langfristig bezahlen zu können.