Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Hier sind die Preise am niedrigsten!

Mal ehrlich: Haben Sie nicht auch schon mal von einer Ferienwohnung in Salzburg geträumt? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Erfahren Sie jetzt, wo in Österreich die Immobilienpreise noch bezahlbar sind.

Die Deutschen kaufen bereits seit Langem Häuser in Österreich

Österreich ist die Nummer eins. In keinem anderen Nachbarland kaufen Deutsche so gerne Immobilien. Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Die Regelungen sind regional verschieden. Und diese unterscheiden sich nochmals für Wohnungen, Baugrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Worin differenziert sich nun der Erwerb eines Baugrundstücks (Baulandgrundverkehr) vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Was ist nötig, um als Deutscher ein Haus in Österreich zu kaufen?

Grundsätzlich darf jeder Deutsche in Österreich Immobilien erwerben. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb ohne Einschränkung zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

In Österreich liefert das österreichische Recht den Rahmen für den Erwerb eines Hauses. Andere Rechtsordnungen können hier nicht angewendet werden. Dem Käufer wird durch das österreichische Recht ein besonderer Schutz zuteil. Zwei aufeinander folgende Stufen sind für den Immobilienkauf vorgesehen. So soll der Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb oder vor Belastungen durch Dritte geschützt werden.

• Stufe 1 des Kaufs: das Verpflichtungsgeschäft oder Titel

  Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Das Eigentum geht allerdings noch nicht vom Verkäufer auf den Käufer über. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Meist wird ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag abgeschlossen.

• Schritt 2: der Eigentumserwerb bzw. der Modus

  Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Eine grundbuchfähige Urkunde ist hier die Voraussetzung. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Die Unterschriften auf der Urkunde bedürfen einer Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht. In Deutschland wäre ein notarieller Kaufvertrag zwingend nötig. Hier ist dies nicht der Fall.

Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?

Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Erforderliche Genehmigungen für Ausländer

EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Dazu zählen vor allem Bescheide und Genehmigungen, welche in jeder Region Österreichs auf unterschiedliche Weise erlangt werden müssen. Es sind zudem unterschiedliche Behörden hierfür zuständig. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Nutzen Sie das Haus als Haupt- oder Freizeitwohnsitz?

Das Verlagern des Hauptwohnsitzes nach Österreich begünstigt die Erfolgsaussichten bei den Genehmigungen. Wer als Nutzungsart ‚Ferienwohnsitz‘ oder ‚Zweitwohnsitz‘ angibt, muss mit Komplikationen bei den Genehmigungen rechnen. Um die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch zu erzielen, ist eine spezielle Zulassung für die Zweitnutzung erforderlich Dies ist der sogenannte Freizeitwohnsitzbescheid.

Weitere Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Österreich ist darauf bedacht, in den bei Nicht-Österreichern populären Regionen die Zunahme von Ferienwohnungen einzudämmen. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Obwohl diese Vorschriften nicht gegen EU-Recht verstoßen, legen sie uns Deutschen Hindernisse in den Weg zum Zweitwohnsitz m Alpenland. Sie sind teils noch in den 70ern in Kraft getreten.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Letztlich ist dies die Ursache für verschiedene gesetzliche Regelungen in den Bundesländern. Für Ferienhäuser in den grenznahen Bundesländern wird der Kauf durch Begrenzungen limitiert. Die Zahl der Immobilienkäufe lag dort bereits in der Vergangenheit sehr hoch. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. In vielen Fällen sind große Hürden mit dem Erwerb eines Hauses als Freizeitwohnsitz verbunden. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Bevor man als Deutscher ein Haus in Österreich kauft, sollte man also sehr genau prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Sprechen Sie die Gemeinde an, zu welcher der Standort der Immobilie zählt. In einem Verzeichnis führt die Gemeinde alle Freizeitwohnsitze des Ortes. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Wie ist der Begriff ‚Freizeitwohnsitz‘ definiert?

Diese Definition lassen die Landesraumordnungsgesetze oft unklar. Das Gegenteil davon, den Hauptwohnsitz, grenzt das Gesetz umso klarer ab: es weiß sehr genau, was dieser nicht ist. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, behält sich die Behörde jederzeit vor zu überprüfen. Wie dies allerdings in der Realität umgesetzt werden soll, bleibt offen. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.

Wer sich Scherereien ersparen will, sollte sich um den Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz bemühen. Die Wohnung kann in dem Fall variabel als Ferienwohnung oder auch als hauptsächlicher Sitz verwendet werden. Auf dem Weg kann man Kollisionen mit dem Gesetz entgehen.

Steigen die Immobilienpreise in Österreich weiter? Die Entwicklung in 2022

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• Um 12,6% stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien in nur zwölf Monaten. Dagegen nimmt sich das dritte Quartal 2021 mit nur 10,4% Preissteigerung gering aus.
• Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Um 15,5% erhöhten sich deren Preise. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Die Steigerung im dritten Quartal 2021 lag dagegen noch bei 11,8%.
• Außerhalb von Wien stiegen die Wohnimmobilienpreise stärker als in Wien selbst. Außerhalb von Wien lag die Teuerungsrate im dritten und vierten Quartal bei 10,6% bzw. 13,9%. In Wien nur bei 10,2% bzw. 11,3%.
• Etwas gemäßigter ging es am Neubauwohnungsmarkt zu. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind noch immer auf sehr niedrigem Niveau. Selbst bei einer Mietrendite unterhalb von 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer begehrt.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.

Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten

Das Angebot an Immobilien auf dem Markt steigt nur minimal. Die Nachfrage jedoch steigt erheblich. Das wird den Anstieg der Preise weiter befeuern. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Die stärkste Nachfrage besteht für Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

10 beliebte Immobilienportale aus Österreich

• Mietguru.at

  Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Willhaben.at

  Zu den offerierten Immobilien findet man auf Willhaben.at auch ein Anbieterverzeichnis mit Bauträgern, Maklern und Herstellern von Fertighäusern. Kauf, Miete oder Pacht? Über 1.000 Angebote finden sich auf Willhaben.at.

  Im Web: www.willhaben.at

• Flatbee.at

  Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Die besten Angebot vergleichen – das bietet Flatbee.at. Denn nach der Suche ist vor dem Vergleich. Einen schnellen Überblick über Märkte und preise bietet das Preisbarometer.

  Im Web: www.flatbee.at

• FindMyHome.at

  Die Bewertungen eines Anbieters auf FindMyHome.at können Vertrauen schaffen. Andere Nutzer teilen so ihre Erfahrungen. So erhält man das Gefühl von Sicherheit. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Alle-gemeinsam.at

  Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Vor allem private Besitzer von Immobilien nutzen Alle-gemeinsam.at gerne. Sie können ihre Immobilien kostenfrei inserieren.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Immosuchmaschine.at

  Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Immobilienscout24.at

  Immobilienscout24.at bietet zu den aktuellen Immobilienangeboten auch Ratgeber. Aktuelle Themen wie Mietrecht, Kosten, Fertighäuser und Fragen zu Genehmigungen werden dort beantwortet.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Wohnnet.at

  Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Eine schicke Eigentumswohnung in Krems oder Klagenfurt sind hier ebenso zu finden wie das Ferienhaus in Kärnten.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Der Standard

  Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Es steht Deutschen offen in Österreich eine Immobilie zu erstehen. Gesichert wird dies durch die EU-Mitgliedschaft Österreich. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich sind hiervon ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Erst danach wird der Immobilienerwerb im Grundbuch festgehalten. Dieser Teil nennt sich Modus oder Eigentumserwerb.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Nicht-Österreicher möglich. Als EU-Mitgliedsland lässt Österreich das zu. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In Wien (innere Stadt) liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen ab 130 qm bei 25.851 Euro. Ein Blick in die Donaustadt bzw. den Wiener 22. Bezirk ergibt einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro für eine 50 qm Wohnung In Klagenfurt sieht es da schon anders aus. Dort liegen die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Laut dem Marktforschungsinstituts GfK liegt die jährliche Durchschnittsmiete für eine Wohnung à 80 qm in Wien bei etwa 12.300 Euro. In München liegt die Jahresmiete bei etwa 14.800 Euro. Allerdings haben die Münchner eine höhere Kaufkraft. Aus diesem Grund geben Wiener wie Münchner ca. 55 % Ihres Jahresnetto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. Es kommt auf den Bezirk drauf an. In anderen zahlt man pro Quadratmeter weniger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.